Ваш браузер устарел. Рекомендуем обновить его до последней версии.
Какой порядок определения цены земельного участка при торгах?

Какой порядок определения цены земельного участка при торгах?

Опубликовано 13.03.2019

Если лицо в целях приобретения земельного участка в собственность неоднократно подавало заявки о его выкупе, то при определении цены выкупаемого имущества необходимо исходить из наличия по ним единой воли и интереса в заключении договора купли-продажи, поведении лица в достижении по ним результата.

Источник: вопрос 20 "Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018)

Практика применения законодательства о вещных правах и земельного законодательства

Являясь собственником объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, находящемся в публичной собственности, общество неоднократно обращалось в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в субъекте Российской Федерации (далее - управление) с заявлениями о приобретении в собственность спорного земельного участка, в том числе 23 сентября 2008 г., 26 ноября 2014 г. и 18 мая 2015 г.
Отказ управления от 27 мая 2015 г. в предоставлении в собственность земельного участка по заявке общества от 18 мая 2015 г. послужил основанием для обращения общества в арбитражный суд с заявлением о признании этого отказа незаконным и об обязании управления заключить договор купли-продажи.
Решением суда первой инстанции по другому делу требование общества удовлетворено.
Во исполнение этого судебного решения управление направило обществу проект договора, содержавший расчет цены на дату подачи заявки, отказ по которой был оспорен. Общество направило протокол разногласий, содержащий расчет цены на более раннюю дату. Разногласия урегулированы не были.
Общество обратилось в арбитражный суд с требованием об обязании управления заключить договор купли-продажи в редакции, предложенной обществом.
Решением суда первой инстанции в удовлетворении требований отказано.
Постановлением суда апелляционной инстанции, оставленным без изменения постановлением арбитражного суда округа, решение суда первой инстанции отменено, требования общества удовлетворены.
Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила постановления суда апелляционной инстанции и арбитражного суда округа и оставила в силе решение суда первой инстанции по следующим основаниям.
В силу п. 1 ст. 36 ЗК РФ, действовавшей до 1 марта 2015 г., исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно пп. 5 и 6 названной статьи ЗК РФ правоотношения по предоставлению в собственность земельного участка собственнику расположенного на нем объекта недвижимости возникают в связи с подачей этим лицом соответствующего заявления, а по смыслу п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" определяющим критерием применения льготных цен при выкупе указанных в данном пункте земельных участков является факт обращения собственника недвижимого имущества с надлежащим заявлением о выкупе земельного участка до 1 июля 2012 г.
С 1 марта 2015 г. предоставление земельного участка в собственность за плату собственнику расположенного на нем объекта недвижимости без проведения торгов осуществляется в порядке, предусмотренном подп. 6 п. 2 ст. 39.3, п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ.
В соответствии с подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 ЗК РФ.
Пунктом 1 ст. 39.20 ЗК РФ предусмотрено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Получив ответы управления от 21 октября 2008 г. и 24 декабря 2014 г., не содержавшие предложение о заключении договора купли-продажи с приложением проекта договора, общество не оспорило в судебном порядке обоснованность таких ответов, которыми, по существу, было отказано в выкупе земельного участка. Общество, считая надлежащей заявку от 23 сентября 2008 г., в которой ему не было отказано управлением и по дате подачи которой, по его мнению, должна определяться цена выкупаемого земельного участка, не учитывает, что с момента обращения с этой заявкой истекли как сроки для ее разрешения управлением, так и сроки для обжалования его бездействия.
Основания, по которым не был приобретен земельный участок согласно заявке общества от 23 сентября 2008 г., не были проверены в установленном законом порядке при рассмотрении самостоятельного спора об отказе в предоставлении земельного участка или об обжаловании бездействия уполномоченного органа.
Обществом оспорен в установленном законом порядке только отказ, выраженный в письме управления от 27 мая 2015 г. по заявлению о выкупе земельного участка от 18 мая 2015 г.
Указанные обстоятельства позволили суду первой инстанции прийти к выводу, что в период с 2008 по 2014 год общество, по сути, утратило интерес к приобретению в собственность спорного земельного участка, а проявление действительной воли истца было выражено в последней заявке от 18 мая 2015 г., получив отказ на которую общество обратилось в суд.
При этом, как обоснованно отмечено судом первой инстанции, заявляя требование о признании незаконным отказа ответчика от 27 мая 2015 г. по последней заявке истца от 18 мая 2015 г., общество доводов о его неоднократном обращении по вопросу приобретения земельного участка (в 2008 и 2014 годах) не приводило, выводов о нарушении прав общества действиями управления при рассмотрении обращений истца в 2008 и 2014 годах решение суда первой инстанции по делу, решением по которому на управление возложена обязанность заключить договор, не содержит.
Таким образом, судебная коллегия полагает, что настоящий спор об урегулировании разногласий о цене выкупаемого имущества возник по условиям договора купли-продажи, проект которого был подготовлен управлением во исполнение решения суда по делу, которым была дана оценка только отказу управления от 27 мая 2015 г. и подтверждено наличие у общества исключительного права на выкуп на момент обращения с заявлением от 18 мая 2015 г.

Определение N 301-ЭС18-1930

Определение N 301-ЭС18-1930